La Loi Monuments Historiques
1/ La Loi sur l'investissement Monuments Historiques
C'est la loi du 31 Décembre 1913 modifiée par la Loi 62-824 du 21 Juillet 1962 qui a créé le mécanisme de l'investissement Monument Historique ou MH (art. 41 du CGI).
Cette loi concerne les Immeubles inscrits ou classés « Monuments Historiques » en raison de leur caractère historique ou architectural particulier ou inscrits à l'inventaire supplémentaire :
Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l'objet d'un agrément préalable accordé par le directeur des services fiscaux du département sont éligibles au mécanisme du Monuments Historiques.
Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine, sont également éligibles à l'investissement Monuments Historiques.
Note ; Attention : ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.
Le principe de la loi Monument historique est assez simple. Vous faites l'acquisition d'un bien immobilier éligible à l'investissement Monument Historique et vous procédez aux travaux nécessaires à sa réhabilitation. Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique. 
Cliquez pour connaître "Les Principes"
2/ Principes de la loi sur l'investissement Monuments Historiques
En contrepartie, le Monument Historique vous permet une déduction des travaux de restauration éligible au Monument Historique du revenu global.
Le monument historique permet, de ce fait :
de générer une forte déduction du revenu sur une courte période, et concerne donc les contribuables fortement fiscalisés ( Tranche Marginale d’Imposition à 40%).
Constater un déficit foncier reportable sans limitation sur le revenu global lorsque l'immeuble Monument Historique ne dégage pas de recettes.
Il existe une limite annuelle de déduction du revenu imposable de 200 000 € de travaux Monument Historique par an pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public.
3/Avantages de l'investissement Monument Historique :
Le dispositif Monument Historique est l'un des rares avantages fiscaux non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Le montage Monument Historique, s'il est bien fait, permet de générer un déficit imputé sur le revenu global permettant d'optimiser le "bouclier fiscal".
Sous certaines conditions la loi Monument historique permet de bénéficier de subventions versées par l'État.
De plus, il n'y a pas d'obligation de louer le bien dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques. En effet, le monument historique peut constituer votre résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global
Par ailleurs, si le bien Monument Historique est ouvert au public (visite etc...) il est possible de déduire les charges résultant de l'ouverture au public (entretien des parcs et jardins, frais de publicité et de promotion de l'immeuble)
Dans le cadre de l'ISF, le bien Monument Historique bénéficie d'une décote pratiquée sur l'évaluation du bien en matière d'ISF en raison de certaines contraintes (ouverture au public, charges d'entretien)
Sur un plan successoral, le bien Monument Historique bénéficie d'une éxonération des droits de donation et de succession en cas de transmission de l'immeuble et des meubles meublants assujettie à la signature d'une convention.
Depuis le 1er janvier 2009, la Nouvelle Loi Monument Historique oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition Cliquez pour connaître "Les Travaux éligibles"
3/Quels sont les travaux éligibles ?
Dans le cadre de la Loi Monuments Historiques, les travaux éligibles sont les travaux
- de démolitions
- de reconstitution de toiture
- de murs extérieurs d'immeubles existants
- de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
- déclarés d’utilités publiques
- ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
- de réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation
Cliquez pour connaître "Les autres Avantages de la Loi"
4/ Autres avantages de la loi :
Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique.
Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique.
Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global
5/ Pourquoi se constituer un patrimoine immobilier locatif par la loi Monument Historique?
L'investissement Monument Historique nécessite un montage financier incluant une Assurance décès invalidité. Ainsi, en alliant les qualités du bien éligible à la loi Monument Historique effets de l'assurance décès invalidité, vous renforcez la protection de la famille en cas de décès prématuré.
Par ailleurs, le bien acquis dans le cadre de la loi Monument Historique, est destiné à être loué. Vous vous assurez ainsi, outre un patrimoine de qualité, un revenu complémentaire pour vous et vos proches. Ce faisant, vous anticipez une baisse future de vos revenus du fait de la retraite.
En tant qu’investissement patrimonial, un bien immobilier est aussi une protection contre l’inflation, moins sujet à variations brutales comme les marchés financiers. Cela est d'autant plus vrai pour les biens de qualité et bien situés, comme c'est le cas des investissements Monument Historique : le capital investi est ainsi fortement revalorisé.
Vous pouvez, par la loi Monument Historique, générer un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunts. Vous réduisez d'autant le coût de votre investissement Monument Historique.
Dans le cadre d’une volonté d’une transmission progressive de votre patrimoine à vos enfants, le choix de l'investissement Monument Historique peut être très intéressant. Cliquez pour connaître "A qui est destinée la Loi"
5/ A qui est destinée une opération Monuments Historiques ?
Contrairement à la Loi Malraux qui depuis 2009 est une réduction d’impôt entrant dans le plafonnement des niches fiscales, la loi Monument Historique reste une déduction du revenu imposable, donc ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Cela signifie que le bras de levier des économies d’impôts est d’autant plus important que la Tranche Marginale d’Imposition est élevée. L’investissement Monument Historique est destiné :
aux personnes sensibles à la conservation du patrimoine immobilier national
dans les tranches supérieures de l’impôt (40%)
pouvant assumer le coût des travaux concentrés sur les premières années.
pouvant conserver (ou habiter) le bien pendant 15 ans afin de le revendre, le louer, ou le transmettre.
